BIM, FM, GMAO et GTB démystifiés par le Commendatore du BIM, Luca Dal Cerro

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Luca Dal Cerro, DecodeBIM

PDG et Architecte Ingénieur

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ldc@decodebim.com

Dans la série des interviews d’Experts, nous avons cette semaine l’honneur et le plaisir de recevoir l’un des pionniers du BIM en France qui travailla notamment sur la toute première maquette BIM de la Canopée des Halles par le biais de la société qu’il avait cocréée DecodeBIM, nous avons nommé, Luca Dal Cerro.

Il va nous parler entre autres d’un sujet très important, les différences entre FM, GMAO et GTB pour lesquels il règne parfois un flou dans l’esprit des néophytes, apportant ainsi les raisons fondamentales de l’intérêt du BIM en phase gestion et maintenance.

 

Cher Luca,

C’est un évènement très particulier pour nous de te recevoir car nous allons aborder – entre autres – un thème qui est rarement traité, la gestion de patrimoine et l’apport du BIM dans cette phase qui représente comme toutes les études s’accordent à le dire, l’intérêt le plus important d’un tel processus.

Luca, tu es très connu dans le monde du BIM par le biais de ta Société DecodeBIM qui a été à l’origine des premières maquettes numériques de la Canopée des Halles mais pourrais-tu déjà en quelques mots représenter ta structure et ton travail ?

Je dirais tout simplement que mon équipe et moi-même sommes un groupe de passionnés du monde de la construction à la recherche de processus et de méthodologies BIM les plus adaptées à appliquer aux projets sur lesquels nous travaillons. Chaque projet est en effet différent. Ce qui nous caractérise est surement la capacité à mettre en place une méthode d’optimisation qui soit bien adaptée pour chacun de nos clients. Parfois, nous avons aussi besoin de faire des développements spécifiques afin d’atteindre ce but. Nous avons eu la chance de commencer très tôt à faire du BIM et cela nous a permis de bien pratiquer cette “ transition numérique du BIM ” sur toutes les phases du projet et avec tous les acteurs possibles. DECODE BIM a aujourd’hui dépassé les 100 000 heures de travail sur une cinquantaine d’affaires BIM entre 2010 et 2016. Il ne s’agit que de missions et études purement BIM. Nous avons désormais analysé énormément de problématiques et testé beaucoup de solutions logicielles.

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En tant qu’architecte, en quoi les sujets du FM (Facility Management ou Gestion de Patrimoine), de la GMAO et de la GTB te semblent-ils intéressants voire primordiaux ?

Aujourd’hui, je ne pratique plus le métier d’architecte à proprement parler, car le BIM prend désormais la majorité de mon temps. Selon ma vision des choses, les sujets du FM, de la GMAO, et de la GTB, vont s’introduire progressivement de manière encore plus importante dans le processus de conception des ouvrages et les architectes devront alors prendre en compte cette demande du client final.

Quand on parle de FM, GMAO, ou GTB, nous parlons des données qui concernent la « vie du bâtiment » et en particulier sa gestion et son exploitation. Les architectes qui travaillent en BIM doivent désormais considérer l’intérêt du client pour « le process de la gestion du cycle de vie » du bâtiment. Les besoins en termes de gestion du parc immobilier vont prendre énormément d’importance dans les années à venir. Le geste de l’architecte restera le signe le plus important de la phase conception, mais désormais les maitres d’ouvrage demanderont que les architectes réfléchissent sur une échelle temporelle plus importante que celle de la pure phase de conception-construction. De nouveaux métiers vont surement se créer en termes de BIM. La question que se pose le maître de l’Ouvrage aujourd’hui est : « Comment mon bâtiment va vieillir ? ». L’architecte est donc poussé à devoir concevoir avec un nouveau regard qui touche aussi aux questions de « cycle de vie du bâtiment ». Je trouverais intéressant par exemple, que l’architecte de demain puisse choisir un composant plutôt qu’un autre, plus pour ses attributs de longévité et de durabilité que pour sa qualité esthétique ou son prix. Je pense que ces sujets concernant la gestion du bâtiment feront évoluer encore le métier de l’architecte : il devra développer un savoir-faire afin de produire du « beau »……mais « durable ».

 

Pourrais-tu d’ailleurs s’il te plait nous expliquer les différences entre FM, GMAO et GTB ?

Oui, je vais essayer de le faire le plus simplement possible.

Il s’agit de trois processus parallèles qu’on retrouve dans la gestion du cycle de vie du bâtiment après sa construction surtout quand ce bâtiment fait partie d’un parc immobilier plus vaste.

Le FM ou Facility Management, permet de contrôler en priorité l’occupation des bâtiments. Avec le FM, il est possible d’évaluer, contrôler et modifier les taux d’occupation des lieux de travail, ou de réduire les déménagements, ou encore de planifier la maintenance préventive. C’est surtout la discipline qui permet de «rationaliser » les processus de changement par rapport à son occupation.

La GMAO concerne plutôt la gestion des tâches de maintenance sur le bâti. Les problématiques de GMAO sont aujourd’hui les préoccupations majeures du gestionnaire d’immeubles et de l’exploitant de maintenance. L’objectif des systèmes de GMAO est surtout d’assurer le bon fonctionnement du bâtiment et en toute sécurité.

Les systèmes GTB, qu’en anglais on appel systèmes BMS (Building Management System) permettent de surveiller et de contrôler les équipements. Ces équipements sont constitués par l’ensemble des ressources électriques d’un bâtiment, les systèmes de sécurité, les systèmes d’incendie, les systèmes d’alimentation, contrôle de la température, etc.. Les systèmes GTB/BMS sont plus importants et plus présents dans les bâtiments de grande taille.

 

Le BIM est-il intéressant à mettre en place sur tout type de projet (logements, bureaux, équipements…) pour lesquels on envisage la mise en place d’une gestion de patrimoine intelligente ?

Oui. Je pense que BIM et Gestion de Patrimoine seront de plus en plus proches dans les démarches de la Maîtrise d’Ouvrage dans les années à venir. Pour gérer les bâtiments, il faut avoir accès aux données du bâtiment. Si le BIM contribue à créer la donnée lors de la phase de construction, alors le BIM et la gestion de Patrimoine doivent être connectés forcement depuis le départ de l’opération. Je pense d’ailleurs que cet intérêt se révèlera surtout sur la construction des logements sociaux dans un futur proche.

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Quel retour sur investissement ou économies peut-on espérer de l’utilisation du BIM en phase gestion et maintenance ?

Il n’existe pas encore d’études statistiques spécifiques, donc on ne peut que supposer : je dirais qu’il est envisageable un gain oscillant entre 15 à 20 % des frais de gestion / Maintenance par an sur les 7 à 10 premières années, entre un bâtiment construit en BIM et un bâtiment construit sans BIM. Sur une échelle de vie de 50 ans on peut arriver à une moyenne de 25 à 30 %, car on peut intervenir plus massivement sur les frais de contrats et gestion – maintenance. Ceci n’est bien entendu qu’une estimation.

 

La maitrise d’ouvrage te demande-t-elle systématiquement le BIM pour en faire bon usage après la mise en service du bâtiment ?

Non. Aujourd’hui la demande du client est très variée et elle ne concerne pas toujours la partie « BIM gestion ». La demande de la maîtrise de l’Ouvrage porte souvent sur le BIM Conception et le BIM éxecution. Parfois sur le DOE Numérique. En général, la plupart des Maitres d’Ouvrage qui demandent du BIM ne sont ni assez informés, ni assez formé au BIM. Dans les faits, ils le découvrent en le faisant.

 

Quand on parle de DOE numérique, penses-tu justement que la MOA soit consciente de ce que cela implique pour une utilisation à des fins de FM, GMAO ou GTB ?

Pas toujours. La MOA a besoin d’un temps de « digestion » important pour ce qui concerne les données et les procédures BIM. Parfois, ce temps est assez long. En 2011, quand j’ai approché les maitrises d’ouvrage pour les sensibiliser à l’importance du BIM conception et du BIM exécution finalisé jusqu’à la création d’une base de données ou DOE numérique, j’étais surement excessivement précurseur. Je recevais constamment les mêmes retours de la part des maitres d’ouvrage : « je paye déjà un architecte et des ingénieurs pour faire un bon projet et j’ai une équipe de FM qui gère mon bâtiment…pourquoi devrais-je me payer aussi le BIM …Qu’est-ce que cela me rapportera ? ».

Depuis, le regard de la MOA a changé sensiblement, et elle réfléchit plus attentivement à tout ce que le BIM pourrait apporter sur toutes les phases du projet. Je pense que d’ici 2020, le sujet BIM gestion se développera suffisamment en arrivant désormais sur la table de la plupart des projets de construction qui s’intègrent dans un discours de gestion de parc immobilier/patrimoine.

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Quelle stratégie adoptes-tu dès l’amont pour la création des DOE numériques ? Et quels livrables finaux produis-tu et sous quels standards ?

Mon point de vue est simple. Le DOE numérique n’est qu’une sorte de « base de données » associée au bâtiment qui vient de se construire et elle doit servir à le gérer, ainsi que dans l’éventualité d’une rénovation par la suite. C’est une sorte de double virtuel du bâtiment construit qui rassemble les « logiques » de « conception et construction ». Je préfère parler de base de données et non pas de maquette 3D car selon moi, voir le DOE numérique comme de la 3D n’est pas clair. La 3D (et la 4D/5D en phase chantier) ne seront qu’un moyen pour produire ces bases de données. Quand nous faisons des DOE numériques, nous les produisons en IFC et tout au long du chantier. En général, le processus prévoit de travailler en « mode collaboratif » avec l’entreprise qui construit le bâtiment, car elle détient au final toutes les informations dont on a besoin. La MOE valide avec nous les informations reçues par l’entreprise. Les livrables DOE sont donc des maquettes IFC qui sont en effet des copies virtuelles des livrables du chantier (parties gros-oeuvre, clos-couvert, lots architecturaux, lots techniques..). En fin de chantier, nous faisons avec l’entreprise une compilation des différentes maquettes IFC dans un seul livrable qui est le « DOE Numérique » et nous créons ainsi la base de données qui sera transférée aux gestionnaires pour la GTB, GMAO, FM.

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Quels LODs, niveaux et type d’informations intègres-tu aux maquettes BIM produites pour du FM ?

Le LOD à produire sur un projet dépend du type de bâtiment, de la phase, des besoins du client. Il y a des cas où il est intéressant d’arrêter le LOD sur la valeur 200 (par exemple lors d’un projet de rénovation nécessitant une intervention « scan to bim » par la suite).

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Parfois, on est obligés de tout détailler et d’aller jusqu’au LOD 400 voir plus (plutôt sur la phase chantier – exécution). Mais c’est surtout le LOI (Level of Information) qui attire notre attention aujourd’hui quand on parle de FM, GMAO ou GTB. Nous allons en général discuter et analyser la problématique directement avec les responsables de ces disciplines afin de comprendre ce qu’il faut mettre dans le BIM et ce qui n’est pas nécessaire.

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Fais-tu différents BIM ? Pour la conception, pour la construction, pour le FM, ou le BIM pour le FM est-il le fruit de l’union de tous ces BIM ?

Je préfère encore faire la distinction entre le BIM Conception, BIM exécution, et le BIM gestion (FM/GMAO/GTB) qui se lie au deux précédents. Chaque mission aura toujours ses propres procédures et les acteurs et les rôles ne sont pas toujours les mêmes. Le BIM conception a ses procédures et ses acteurs, et elles sont très différents de celles du BIM GESTION. Le BIM Exécution a également ses propres caractéristiques et il ne faudrait pas le mélanger avec le BIM conception. Si on ajoute aussi le fait que chaque projet est diffèrent de par la typologie de bâtiment et les besoins du client, on comprend bien qu’il faut souvent créer des méthodologies et processus adaptés à chaque projet….

 

Nous avons vu ton magnifique projet BIM de la mairie de Montreuil Tous Corps d’Etat et l’approche progressive et structurée de la création de superbes maquettes BIM. Peux-tu nous raconter l’histoire et la génèse de ce nouveau chef d’oeuvre de DecodeBIM ?

L’histoire est relativement simple. Nous avons participé à un appel d’offres de la Ville pour la réalisation de la maquette numérique de 6500 m² du bâti existant. Le process proposé par DecodeBIM a été un « SCAN TO BIM » (scanner laser 3D + modélisation à partir de fichiers de nuages de points). La procédure proposée a été retenue en priorité car nous avons proposé (au contraire des autres géomètres qui ont concouru à cet appel d’offres) de mettre à disposition des modélisateurs qui étaient des architectes et des ingénieurs confirmés et capables de mieux investiguer sur les logiques de construction de chacun des composants du bâtiment à relever et à modéliser. Nous avons dû en effet comprendre comment les façades été construites, comment les structures était réalisées et avec quels matériaux, comment les réseaux techniques étaient structurés. Aux total, ce sont environ 6500 objets qui ont été modélisés sur Revit en 3 mois, et ensuite exportés au format IFC afin d’intégrer la base de données de la ville de Montreuil.

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Comment ces maquettes seront-elles exploitées par la Mairie ?

La ville de Montreuil compte intégrer ces données dans leur système de gestion du Patrimoine. D’ores et déjà, la maquette a pu servir à faire de la maintenance préventive sur les parties électriques et autres réseaux techniques. En effet, la Mairie ne connaissait pas en totalité son bâtiment et ils ont pu découvrir tout ce qu’il contient grâce à cette maquette.

 

Dans ce projet, comme sur tous tes projets d’architecture et d’ingénierie, il y a une belle histoire globale… Depuis le nuage de points jusqu’au DOE Numérique cette fois-ci. C’est inédit à l’échelle de ta société et on entend enfin parler de BIM for FM. Est-ce le fruit d’une longue réflexion ?

Cela fait environ 4 ans que je réfléchis activement et avec passion aux questions de gestion du bâtiment. Donc oui, il est évident qu’il s’agit d’une longue réflexion, mais je pense que je ne suis pas encore arrivé à la conclusion, et il y a encore beaucoup à découvrir dans ce domaine. Nous n’en sommes qu’à la face émergée de l’Iceberg à mon sens.

 

Tes DOEs numériques sont-ils tous réalisés de la même manière en fonction de la solution qui hébergera le ou les BIMs ?

Je dirais « pas vraiment ». Quand on réalise un DOE numérique, c’est pour deux raisons principales : garder tout d’abord en mémoire la logique de la conception-construction et ensuite préparer une base de données exploitable pour la phase gestion. Il faut toujours se rappeler qu’on parle d’une « Base de données ». Il serait compliqué et difficile de standardiser le processus de création d’une base de données pour tous les bâtiments. Chaque projet aura toujours sa propre caractéristique et sa particularité. Et selon mon point de vue, chaque bâtiment est toujours un sujet d’expérimentation à part entière. Pour citer un exemple, aujourd’hui il y a encore un besoin de développement de connecteurs permettant d'alimenter directement la GMAO à partir de la base de données créé en BIM. On peut constater la même chose  dans la transition des données entre base de données BIM et Logiciel de GTB (gestion technique du bâtiment). Il peut donc exister une profonde différence entre la base de données que constitue un DOE numérique selon le type de projet, car le besoin pourrait être diffèrent. Le DOE numérique d’un ensemble de Logements visera par exemple les données numériques axées gestion technique du bâtiment. Sur des projets de conception-réalisation de grande complexité (hôpitaux, aéroports, bureaux, centres commerciaux..), la mise en place du BIM sera plutôt axée GMAO : le DOE numérique ne devrait donc pas être structuré de la même manière à mon sens.

 

Entends-tu développer des partenariats avec des éditeurs de solutions de gestion de patrimoine capables de s’appuyer sur le BIM ?

C’est une envie personnelle, mais aussi une nécessité professionnelle. Je suis convaincu qu’un vrai expert BIM doit désormais se former aux problématiques de la gestion en côtoyant ceux qui la font, et il devrait connaitre par cœur les subtilités des actions qui sont propres à ce domaine. J’espère que tôt ou tard, je serai amené à travailler sur de longues missions avec les éditeurs de solutions de logiciel Gestion, et que cela sera l’occasion de développer des partenariats en ce sens.

Je pense que la « logique de la gestion et ses besoins » devrait remonter en amont afin d’être intégrée déjà dès la phase BIM Conception, afin que les architectes et les Ingénieurs puissent mieux les intégrer dans leurs raisonnements. Les actions du gestionnaire, qu’il s’agisse d’obtenir un tableau des surfaces utiles détaillé, ou du calcul des surfaces plancher, SHOB, SHON ou encore, localiser, identifier, maintenir les équipements de sécurité incendie, doivent être désormais comprises par les concepteurs et par les constructeurs.

 

Quels projets as-tu pour l’avenir à court et moyen terme pour DecodeBIM ?

Continuer à faire comme j’ai toujours fait. Il y a 5 ans, j’avais déjà imaginé des missions que nous avons réalisé en 2016. J’aime travailler avec une « vision stratégique » et dans l’idée de créer de l’innovation. J’aimerais donc continuer à penser l’avenir de ma société et le mien dans ce sens. Je pense qu’il faut continuer avec cette approche. A très court terme, je compte augmenter mon implication dans l’expertise BIM au service des Bailleurs Sociaux et Promoteurs Immobiliers sur les projets de logements. J’ai beaucoup étudié ce thème ces 3 dernières années et je pense qu’il s’agit de l’un des thèmes les plus fascinants du BIM en France.

Je m’intéresse actuellement surtout au développement d’outils spécifiques permettant aux maitres d’ouvrages du secteur du Logement Social de sécuriser leurs opérations d’analyse de conformité du début jusqu’à la fin de l’opération. L’AMO BIM est nécessaire pour encadrer le projet, il est aussi important de prévoir des procédures de validation des maquettes numériques BIM qui seront reçues par la MOA. Ces processus de validations peuvent être semi-automatisés à mon avis et je cherche ainsi à développer les méthodes et les outils adaptés à cette problématique. L’objectif est de rendre simple et immédiate l’action des équipes techniques de bailleurs sociaux sans avoir besoin de rentrer dans la logique « informatique des maquettes numériques » qui parfois peut se révéler assez lourde à comprendre.

Les conventions BIM que je vois appliquée sur certains marchés de logements en France, surtout en LOI MOP, sont souvent produites par des AMO-BIM qui n’ont pas réellement pratiqué le BIM . Ces conventions restent donc trop généralistes et sont parfois trop souvent une sorte de copier-coller de ce que l’on trouve sur internet. Elles ne répondent pas du tout aux vraies questions fondamentales de la MOA : quelles données produire pour les maquettes BIM Conception et quels avantages cela va-t-il apporter à mon projet ? Quand, comment et qui, réalise au final la maquette DOE Numérique, la MOE ou l’entreprise ? Ou les deux ?

Quelle structure de données prévoir dans les maquettes – DOE Numérique afin de permettre une intégration dans les outils de gestion ?

Les modelés renseignés par discipline sont souvent développés par les concepteurs ou les entreprises sans même se poser ces questions et ils sont parfois livrés à la MOA sans que cette dernière puisse le valider au préalable.

Les missions que nous avons faites dans les logements m’ont donc porté à penser qu’il est donc indispensable de créer de nouveaux outils/services au service de la MOA permettant d’évaluer la conformité des travaux reçus en se basant sur des paramètres qui seront au préalable définis par la même MOA.

Nous avons aujourd’hui 5 millions de logements sociaux en France, et toutes les nouvelles constructions seront probablement construites en grande partie en BIM. Il y a de quoi faire. Dans les années à venir, on pourra introduire dès la conception, la problématique du confort des usagers et les paramètres de gestion sur 50 ans. On raisonnera plutôt sur le prix de construction. Le concept de coût global sera désormais intégré dès la conception et de nouvelles valeurs seront à prendre en compte.

 

Enfin, nous te voyons aussi impliqué dans l’enseignement du BIM à l’ESTP, peux-tu nous en dire en peu plus sur cette activité parallèle dont tu t’occupes ?

J’ai été invité à intervenir en 2015 à l’ESTP dans le Master « Maitrise d’ouvrage et gestion Immobilière » pour donner une leçon sur le BIM. A la suite de cette intervention, l’ESTP a décidé de m’intégrer pour enseigner le BIM dans 4 de ses Masters sur la gestion Immobilière. J’aime beaucoup pouvoir transmettre aux élèves de ces masters tout ce que j’ai pu apprendre au sujet du BIM depuis 2009. Il s’agit d’une activité qui est importante pour moi et que je compte continuer sans doute autant de temps que m’en sera donnée l’opportunité..

 

Luca, nous te remercions pour toutes ces informations passionnantes et bravo à nouveau. Bonne route du BIM !

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