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Fondée en 2010, WeWork propose des espaces de travail, une communauté et des services partagés à des free-lance, des start-ups, des salariés de PME ou certains services de grandes entreprises. Les locaux de WeWork mettent à disposition différents types d'aménagements, tels que des open space, des postes de travail attribués ou des bureaux privatifs que les personnels louent au mois, ou encore des salles de conférence et des bulles téléphoniques (phone booth) qui peuvent être réservées à la demande. Leurs adhérents bénéficient de services professionnels à prix réduit (mutuelle, voyages) et d'une application en ligne personnalisée leur permettant de rester en contact et de communiquer avec d'autres membres de la communauté WeWork, partout dans le monde.
La clé de leur succès repose sur leur capacité à transformer rapidement des locaux en espaces de travail WeWork destinés ensuite à la location.
Le défi
"La clé du succès repose sur notre capacité à transformer rapidement des locaux en espaces de travail WeWork destinés ensuite à la location", explique Dave Fano, responsable de la production chez WeWork. "Malheureusement, le space planning de ces locaux étant généralement mal définis, nous devons consacrer du temps sur le relevé de l’existant, au début de chaque projet, ce qui nous ralentit considérablement." Pour accélérer le chantier, WeWork a recours à la préfabrication d’éléments, une technique qui requiert une précision de conception poussée et un niveau élevé de coordination entre les corps d’états et les services concernés
Contrairement aux agences immobilières qui louent de grandes superficies ou plusieurs étages à un seul locataire à long terme, WeWork loue des espaces plus petits, sur une base mensuelle. Par conséquent, le développement et la gestion de ces espaces nécessitent des techniques bien différentes de celles habituellement pratiquées dans le secteur de l'immobilier. "La gestion du stock est particulièrement complexe", précise Dave Fano. "Très tôt dans le processus de conception, nous évaluons avec précision les coûts et les bénéfices escomptés, ainsi que d'autres indicateurs de performances qui requièrent une approche de conception basée sur les données."
Le BIM, une solution évidente
Pour concevoir et construire ses bureaux, WeWork utilise les solutions BIM et de capture de la réalité d’Autodesk , notamment grâce aux logiciels ReCap, Autodesk Revit et Dynamo Studio. "Les maquettes BIM 3D sont particulièrement riches en informations ad-hoc et nous aident à accélérer les itérations des variantes de projets et à évaluer leur coût par rapport aux bénéfices potentiels. Nous pouvons rapidement mettre en œuvre les projets choisis grâce à des workflows de conception et de fabrication, ainsi que grâce à des processus de construction optimisés", précise Dave Fano.
L'entreprise utilise des scanners laser 3D pour relever l'état existant d'un espace récemment acquis. Les nuages de points obtenus sont récupérés, fusionnés et modifiés dans Autodesk ReCap, permettant ainsi de visualiser l'espace et de parcourir ces données, les nettoyer et les modifier, avant de les importer dans Revit afin de faciliter et d’accélérer les tâches de modélisation, et de développer ainsi différentes options de projets. En associant Dynamo, une solution de programmation visuelle entièrement intégrée à la solution BIM Revit, et des applications personnalisées développées sur la base des API de Revit, les équipes de conception de WeWork ont pu intégrer les paramètres de coûts et de bénéfices aux modèles BIM, mais aussi extraire automatiquement les informations des modèles pour les réexploiter dans leurs systèmes d'aide à la décision.
Conception et construction centrées sur les données et les modèles
"Nous anticipons les potentiels de revenus dès le début du processus de conception", explique Dave Fano. "Nos maquettes BIM Revit contiennent différents types de données provenant de diverses sources d'informations qui nous permettent d'analyser les coûts et les bénéfices. Ces informations sont mises à jour automatiquement dès que nous déplaçons ou ajoutons des éléments architecturaux. Nous pouvons ainsi ajuster nos tarifs en fonction de la pertinence des coûts."
A mesure que le processus de conception avance et que l'espace prend forme, WeWork analyse et référence les données pour générer rapidement un modèle BIM plus détaillé, et coordonner la conception architecturale avec les corps d’états structure et CVC, plomberie, électricité. Ce modèle BIM 3D extrêmement précis et hautement coordonné favorise l'utilisation de techniques de préfabrication et l'assemblage hors site, ce qui permet de minimiser les reprises sur site et d'éviter ainsi les retards lors de la phase chantier. "Nous travaillons avec de plus en plus d'entreprises du secteur industriel qui utilisent nos modèles pour générer leurs plans d'exécution et implémenter les processus de fabrication numérique", explique Dave Fano. "Nous avons de plus en plus recours à la préfabrication, que ce soit pour des devantures, des murs, des box de travail ou des bulles téléphoniques. Nos modèles BIM Revit conçus en 3D génèrent des opportunités et permettent d'étendre les possibilités de services additionnels."
En outre, ces modèles intelligents appuient la chaîne logistique de WeWork. "Avec Revit, nous pouvons produire tous nos plans et métrés de manière automatique", précise-t-il. "Toutes les estimations et les appels d'offres reposent sur notre modèle BIM, ce qui limite les imprévus lors de la construction."
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